Proč nám stále rostou ceny bytů? … a nejen těch nových

Proč nám stále rostou ceny bytů? … a nejen těch nových
Milan Roček
Milan Roček4/18/2022

Důvodů je mnohem víc. Naučili jsme se žít ve zrychleném čase a vnímáme věci „svou historickou“ pamětí, která ale sahá spíše jen měsíce, maximálně ale rok až dva zpátky, a málokdo si pamatuje věci, které se staly třeba před pěti lety, natož pak více v minulosti. Že něco, co se děje teď, je ovlivňováno něčím, co se stalo před 10, 20, nebo i více lety. Nad těmito souvislostmi obvykle nepřemýšlíme a ani nás nenapadne, že by např. hypoteční krize v letech 2009 až 2011 mohla mít ještě vliv na dnešní situaci. Ale má – výpadek přípravy nových bytových projektů na několik let. Podobných důvodů je nejméně další tucet. Tentokrát nechám stranou důvody, jako jsou zásahy státu do realitního a hypotečního trhu, které v řadě případů opakovaně vyvolávaly vlny poptávky, zvyšování daní na byty, demografické souvislosti atd., ale zaměřím se zejména na stranu nabídky, a to proto, že prožíváme právě něco, čemu můžeme říkat dlouhodobá krize nabídky.

I když ale v tomto komentáři tyto důvody pominu, nebo nezmíním, tak to neznamená, že by zde nebyly, nebo že by pominuly. Naopak. Jsou součástí výbušného koktejlu.

Nemovitosti nejsou rychloobrátkové zboží, nový byt nevznikne za rok, ani za dva, jeho příprava a povolovací procesy trvají zejména v Praze a Brně řadu let a samotná výstavba pak zabere vlastně ten nejkratší čas. Celé to trvá standardně nejméně 5 let, ale často i 10 a více let. Proto okamžité výkyvy poptávky na trhu nemusejí vůbec dopadat do cen. Vliv může v našich podmínkách mít klidně až v horizontu mnoha měsíců.

Proč to tak nyní je? Podívejme se detailněji na důvody, které jsou nejaktuálnější a které, možná, vnímáme nejsilněji.

Rok realitního a hypotečního šílenství

Máme za sebou rok, který byl bezesporu rokem realitního i hypotečního „šílenství“. Rok předtím, po rozběhu koronavirové pandemie, toto nikdo nečekal a přeci se to stalo. Stačilo, aby se lidé začali bát o své úspory, aby si domysleli, že ohromné, v létě 2020 odstartované, zadlužování státu může znamenat negativní ekonomické vývoj, riziko inflace, a do nemovitostí začali houfně ukládat peníze. K tomu byly velmi levné hypotéky se sazbami, o kterých si dnes můžeme již nechat jen zdát. Na trhu vznikl ohromný převis poptávky po všech typech nemovitostí. Byty se prodávaly staré, nové, rekonstruované i vybydlené. probíhaly aukce na staré panelákové byty i pořadníky na teprve připravované projekty novostaveb. Bez nadsázky se dá říct, že se prodalo vše, co přišlo na trh. Případně i v kombinaci s hypotékou. Důsledkem toho bylo, že reálné prodejní ceny ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 vzrostly meziročně o více než 30 %, starší panelové byty dokonce průměrně až o 38 % a realitní trh je nyní vyprodán.

Realitní trh je vyprodán…

V posledním roce se jen umocnila situace posledních 5 let, kdy již český realitní trh „vyprodán“ fakticky byl a zároveň nebyl zásoben dostatečnou novou nabídkou na uspokojení poptávky. K počátku roku 2022 byla nabídka nově stavěných volných bytů v developerských projektech nejnižší za posledních 7 let – v Praze to bylo pouze cca 3 000 nových bytů, v ostatních krajských městech pak dohromady jen 2 400 bytů. To představuje zhruba poloviční nabídku oproti roku 2015. Vyprodanost trhu není ale jen otázkou novostaveb. Situace je podobná i u starších bytů. Posledních 5 let nám plynule klesá počet prodaných bytů, tedy realizované nabídky. Stejně tak posledních pět let kvantitativně klesá nabídka zveřejňovaných inzerátů na prodej bytů.

… a je trochu zamrzlý

Tím, jak rychle rostou v posledních letech ceny, je celý trh trochu zamrzlý. Máme sice 80 % bytů v osobním vlastnictví, ale tomu neodpovídá množství bytů, se kterými by se obchodovalo. Důvodem může být to, že všichni vlastníci bytů chtějí vydělat a pokud chce někdo dobře prodat svůj byt a potřebuje koupit jiný, tak sice obvykle draho prodá, ale taktéž musí za draho nakoupit. A to může být důvodem, proč se ve městech, které mají cca dva miliony bytů, ročně obchoduje pouze s cca 40 tisíci z nich.

Teď vnímáme šok z růstu hypoték

V posledních 3-4 měsících zažíváme doslova šok z růstu úrokových sazeb hypoték. Takto rychlý a velký skok jsme ještě v posledních 20 letech nezažili a je nutno říct, že jsme si zvykli na nízké sazby a možná jsme podlehli dojmu, že tu budou navždy. A ne, nebudou, čeká nás pravděpodobně nová éra nové hladiny úroků. Budeme si na ni muset zvyknout a zcela jistě si dříve nebo později zvykneme, jen nyní zažívá řada lidí šok, a to má jednoznačně dopad na momentální snížení poptávky po koupi bytů. Realitní šílenství se skokově zastavilo, ale to by nás vlastně nemělo překvapovat, když se nad tím zamyslíme v širším kontextu. Jenže dopadne toto snížení poptávky do cen nemovitostí? Minimálně do cen nových bytů určitě ne.

Staví se málo nových bytů, staví se draho a levněji to nepůjde

Stále se staví málo nových bytů, stále máme více než dvacetiletý deficit počtu bytů, což představuje více než 20 až 30 tisíc chybějících bytů jenom v Praze. Covid nám přinesl do stavebnictví další problémy. Výstavba novostaveb je dražší a dražší, v posledních dvou letech primárně růstem cen základních vstupů. Trvale roste cena pozemků, roste cena stavebních surovin a materiálů, roste cena práce. Naproti tomu se stále zpřísňují požadavky na vyšší technické parametry a normy, takže bytový dům nejde postavit levněji, aby byl zkolaudovatelný. Kvůli energetické krizi se znovu zvýšily náklady na výrobu všech hlavních materiálů, ze kterých se byty staví, a kterými se byty zařizují. A nyní, kvůli válce na Ukrajině, se částečně zastavila výroba oceli, cementu a drasticky se zvýšily náklady na dopravu. Nemluvě o výpadku pracovníků z Ukrajiny na český pracovní stavební trh.

Jestliže nejde díky nárůstům cen vstupů a nestability v dodávkách stavebních prací postavit „produkt nový byt“ levněji, nelze předpokládat pokles jeho ceny. Trend vývoje cen u novostaveb pak určuje i trend vývoje cen starších bytů, protože zvyšující se nedostupnost nových bytů přesouvá část poptávky do starých bytů – a tím nám tyto opět zdražují. 

Máme nízkou nabídku nových bytů, které vyrábíme za náklady, které nejde snížit. To nám ovlivňuje i ceny starších bytů. Současný propad poptávky podle mého názoru ceny nijak neovlivní. Nesmíme totiž zapomenout ani na to, že pokud by náhodou developeři byty, které postaví, neprodali jednotlivcům, tak se vlastně nic neděje. Buď si je ponechají na pronájem a budou sami pronajímat, nebo je koupí fondy a nabídnou je k pronájmu. Nájemní trh je ve stejných problémech nedostatku nabídky a poptávka na něm je vysoká. Takto vnímám realitu posledních i budoucích měsíců. Snížení cen bytů v nejbližších měsících opravdu nečekejme.